大動作!萬科成立商業事業部,啟用“新人”周軼群,意味著什么?
來源:新財富雜志作者:杜冬東2024-01-17 18:19

萬科新一輪組織調整落腳于商業地產,且啟用“萬科新人”周軼群。這些動作或反映出黑鐵時代,萬科對商業地產發展的期待。

近年,萬科集團開發業務的骨干陸續轉戰至經營服務業務。萬科此番成立商業事業部,原南方區域首席合伙人孫嘉轉戰這一板塊,不僅意味著其旗下商業地產業務的整合提速,也釋放出萬科商業地產資本化的信號。未來,萬科商業會否類似于萬科云,被打造成一個脫離于地產開發業務、獨立運營和上市的板塊?

來源:新財富雜志(ID:xcfplus)

作者:杜冬東

2024年剛開局,萬科即啟動了新一輪的組織架構調整。

1月14日,萬科內部發布組織調整和人事安排,成立商業事業部,將7大區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部。

人事安排方面,原南方區域首席合伙人孫嘉出任商業事業部首席合伙人,丁力業繼續擔任印力集團董事長,同時兼任商業事業部首席顧問;王海武擔任商業事業部核心合伙人。

與此同時,入職僅3個月的周軼群出任南方區域首席合伙人。

“萬科新人”周軼群直接晉升萬科總部所在的南方大區區首,打破了萬科10年未有從外部引進過經理人直接任區首的慣例。此輪組織架構調整,引發了市場對萬科商業地產版圖整合及其前景的關注。

01、“以‘大江大?!拈_放心態,不拘一格用人才”

萬科2024年“一號文件”落腳于商業地產,同步啟用“萬科新人”周軼群,這些手筆似乎超出了外界的預料。

公開資料顯示,本次出任南方區域首席合伙人的周軼群,現年45歲,在地產行業擁有近20年經驗,曾在順馳地產、路勁地產、仁恒置地和旭輝控股集團等多家房企任職。

周軼群在路勁待了8年時間,這期間他曾先后擔任路勁地產濟南公司常務副總、上海公司總經理等職務。他主導拓展開發的“上海莊園”“上海院子”成為明星項目,受到市場和業內人士高度認可。

2014年底,周軼群離開路勁,2015年加入了仁恒地產,并在同年12月出任仁恒上海公司總經理。這段履歷也被業內稱為周軼群職業生涯的閃光點。據稱,周軼群帶領仁恒上海公司相繼突破了100億元及200億元大關,躋身上海領先房企行列。

周軼群在旭輝集團任職時,該公司董事長林中曾評價他“是業內難能可貴的青年才俊,曾打造出許多讓同行稱贊、讓客戶驚艷的明星項目”。2023年11月,周軼群加盟了萬科開發經營本部。

總的來看,周軼群是妥妥的明星職業經理人,業績可圈可點,但從他過往職業生涯來看,主要集中在長三角,并無南方區域的工作履歷。啟用這一“新人”,在萬科史上的確罕見。

近兩年,房地產行業經歷了深度調整,傳統住宅開發業務的難度有目共睹,萬科集團也亟待進一步培育增長曲線。因此,或許正如萬科方面所解釋的,“開發業務在當前市場嚴峻挑戰下,更需要以‘大江大?!拈_放心態,不拘一格用人才”。

02、支撐萬科業績的重要籌碼之一

進一步將萬科集團經營數據與其商業地產板塊的數據對比,可以發現,萬科將注意力轉移至商業地產板塊,也在情理之中。

財報數據顯示,截至2023年上半年,萬科旗下累計開業203個商業項目(不含輕資產輸出管理項目),建筑面積1118.3萬平方米,較上年同期新增76萬平方米,規劃和在建商業建筑面積為381.2萬平方米。

從規模上看,最近三年,商業板塊的營業收入占萬科總營收的比例不過1%-2%。萬科商業目前持有的物業面積與全國最大商業地產開發商萬達集團尚無法相提并論,但與行業內以商業地產為標桿的華潤置地相比已旗鼓相當。

事實上,2021-2023年,萬科集團旗下的商業業務增長速度,均明顯好于公司整體(表1)。

2021年、2022年,萬科商業板塊的營業收入同比均保持了兩位數增長。而2021年到2023上半年,萬科A的營業收入分別同比增長8.04%、11.27%、-2.91%,歸母凈利潤分別同比增長-45.75%、0.42%、-19.43%。

對比公司負值的營收增速,以及大跌近半的凈利潤,萬科商業地產業務的表現均相對亮眼,也難免被貼上萬科“利潤蓄水池”的標簽。

從某種意義上說,黑鐵時代,商業地產已成了撐起萬科業績增長的重要板塊之一。

萬科此番將供職已近17年的“大將”孫嘉與“新人”周軼群搭檔轉戰商業,折射其有意加強商業板塊的資源整合與深耕,體現對商業地產發展的期待。

03、商業地產整合邁出關鍵一步

對于貼著“全球最大住宅開發商”標簽的萬科,商業地產一直不是主力業務。

2010年,萬科先是在北京、上海、深圳成立商業地產籌備小組,先行先試,以便總結運營經驗,后給予城市公司充分放權。2013年1月,萬科在北京正式設立商用地產管理部,并開出第一個商業項目金隅萬科廣場(后更名為“悅薈萬科廣場”)。

此后,隨著2014年萬科正式提出向“城市配套服務商”轉型,萬科商業在全國加速跑馬圈地。

一方面,按照萬科當時的規劃,商場陸續做起來,總部再通過觀察總結成功案例,進行下一步資產和管理模式的整合。

另一方面,萬科的商業項目大多是以配套形式出現在各個區域的城市公司中,在整體管控上未形成合力。正如郁亮曾說,萬科的住宅專業化道路不會改變,“萬科做商業地產,是為了進一步做好住宅而做商業,并不是為商而商”。

這一背景之下,萬科的商業板塊是由各個城市公司獨立發展運作起來的,有獨立的核算體系、產品定位、考核權屬,經營并無統一模式。萬科商業項目的數量在迅猛增長的同時,整合難度也因此加大。

2016年8月,萬科通過成立投資基金,以128.7億元收購印力集團96.55%的股權,將后者納入麾下。

在收購印力之后,萬科集團旗下商業地產的體量、影響力得以進一步提升。對萬科而言,收購印力的意義之一在于,這為其整而不合的商業地產業務提供了另一種可能性。

此后多年,萬科商業與印力集團的管理團隊在部分業務上進行整合,主要在于項目、人員、財務、管理機制等方面。

經過近年的整合,印力已成為萬科商業地產最重要的平臺。不過,印力目前仍為萬科的非并表單位,財報上屬于“長期股權投資”,所產生的收益也是“投資收益”。而此次將7大區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部,標志著萬科商業大盤子走向“并線”。

公司架構層面的這一系列調整,或反映出萬科借助REITs業務爆發的契機,推動旗下商業板塊的整合邁出了又一關鍵步伐。

2023年10月20日,證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施,自發布之日起施行。國內消費類基礎設施REITs試點取得關鍵突破。

僅不到一周時間,首批4只消費基礎設施REITs均獲批,中金印力消費基礎設施REIT成為其中之一,其底層資產為杭州西溪印象城。后者是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心,估值39.59億元。2023年10月26日,這只REIT被深交所正式受理,目前已獲得證監會準許注冊。

眾所周知,公募REITs是商業地產循環最后也是最關鍵的一步。業內人士認為,印力REIT發行更多意義在于盤活商業資產、減輕后續投資壓力,而非獲得資金幫補萬科流動性壓力;或者說從“算總賬”角度出發,在“開發、經營服務并重”的背景下,總歸是萬科系歸攏了現金——這或許正是整合印力的潛在意義。

萬科官方表示,“消費類基礎設施REITs試點為商業業務迎來了重要發展機遇,通過商業板塊的一盤棋建設和強化團隊管理力量,以更好地抓住商業業務發展機會”。對于“城市配套服務商”,萬科的一個重要能力顯然應是商業和存量資產的運營。

04、借力REITs大潮:打造下一個萬物云?

往前追溯發現,早在2015年5月,郁亮即首次拋出“萬億市值”目標——將萬科打造為擁有若干上市平臺的控股集團,后又明確了五大創新業務。按照當時的規劃,其五大新業務包括物業服務、公寓業務、物流地產、教育產業和海外業務。

沿襲這一戰略規劃,萬科集團開發業務的骨干此后陸續轉戰至經營服務業務。

2021年,集團總裁祝九勝親自兼任長租公寓業務的首席合伙人。截至2023年6月,萬科方面宣布,萬科泊寓已實現單月利潤連續回正,9月份實現了累計權益凈利潤回正,2023年內有望實現整體盈利。

萬科集團原副總裁朱保全從開發業務轉入物業線,以十年耕耘,將傳統物業升級為空間科技服務商,找到了物業服務的新增長曲線。2022年9月29日,萬物云(02602.HK)在港交所上市,總市值一度超過600億元,成為當年港股上市最大IPO。

而萬科原首席運營官張旭于2020年出任物流事業部首席執行官,萬緯物流如今已成為國內領先的綜合物流解決方案服務商。

作為萬科集團較早開始探索經營性業務的前線管理者之一,孫嘉在上海任職期間,就開發和運營了多個商業綜合體。同時,孫嘉在資產交易方面也有較豐富的經驗,與多個投資基金、國有企業有過成功的合作。

因此,萬科成立商業事業部,將商業業務、印力集團并入其中,交由原南方區域首席合伙人孫嘉帶領,或意味著,萬科商業板塊將仿效復制五大創新業務的發展路徑,其整合正在提速。進一步說,萬科在商業地產的新動作,或釋放出這一業務模塊資本化的信號。

未來,萬科商業會否類似于萬科物業,基于印力集團,打造出一個脫離于地產業務、獨立運營和上市的平臺?值得關注。

責任編輯: 高蕊琦
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