多方出手穩預期 分析人士稱公募REITs已具備長期配置價值
來源:證券時報網作者:張淑賢2024-01-18 14:56

1月17日,嘉實京東倉儲基礎設施REIT(不動產投資信托基金)召開近期經營情況投資者說明會,再次就武漢項目續租、近期底層資產經營情況以及風險緩釋措施等,與投資者進行溝通。

“為保障基礎設施項目的穩定運營,運管機構致力于進一步拓展多種經營收入,加大除倉庫租金外其他收入的開拓力度?!奔螌嵕〇|倉儲基礎設施REIT相關人士在說明會上表示,“通過尋找新的商業機會和合作伙伴,我們努力增加項目的收入來源,提高項目在財務上的穩定性?!?/p>

在業內人士看來,此舉進一步提振了公募REITs市場的投資者信心。當天,嘉實京東倉儲基礎設施REIT上漲6.28%,報收2.59元。華安張江產業園REIT和中金普洛斯REIT漲幅也均超過3%。

詳解武漢項目續租情況

2024年開年以來,公募REITs市場出現大面積調整,其中,倉儲物流REITs跌幅較大。Wind數據顯示,截至1月17日,嘉實京東倉儲基礎設施REIT今年以來跌幅達27.79%,華安張江產業園REIT和中金普洛斯REIT跌幅均超過10%。

前期,嘉實京東倉儲基礎設施REIT發布公告稱,按照續租協議,自2024年1月起,其持有的武漢市東西湖區京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目(簡稱:武漢項目)租金將有所下降。該消息引發嘉實京東倉儲基礎設施 REIT二級市場波動。

在說明會上,嘉實京東倉儲基礎設施REIT相關人士表示,武漢項目續租時,出租人、承租人共同認可并聘請了第三方市場調研服務機構,參考的是市場典型案例情況,其工作目的是通過對武漢東西湖市場高標倉儲物流市場平均凈有效租金水平進行調研,出具2019年以及2023年第三季度市場租金的漲跌幅數據以作為本次續約定價的參考。

“受多重因素影響,自2023年以來的武漢及東西湖高標倉租金價格出現一定程度的下降?!奔螌嵕〇|倉儲基礎設施REIT相關人士表示,從供應看,武漢市在過去5年間受新增供應影響,高標倉空置面積去化承壓,租金議價空間增大,其中新入市項目在租金報價時會給予較大優惠使得全市平均租金呈現下降趨勢;從需求看,2023年起,由于需求增長不及預期,包括武漢在內的國內部分供應壓力明顯的城市及區域租金出現明顯下降,并逐步從新入市項目影響到成熟運營項目。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT相關方同時表示,運管機構致力于進一步拓展多種經營收入,加大除倉庫租金外其他收入的開拓力度,通過尋找新的商業機會和合作伙伴努力增加項目的收入來源,提高項目在財務上的穩定性,“這不僅有助于應對風險和挑戰,還能為項目的可持續發展提供堅實支持?!?/p>

嘉實京東倉儲基礎設施REIT目前共持有3處底層資產,除武漢項目外,還包括重慶項目和廊坊項目。在說明會上,嘉實京東倉儲基礎設施REIT相關人士還就重慶項目和廊坊項目的續租情況進行了回應,稱基于對市場情況的持續跟蹤,兩地供需相對平穩,基金管理人及運營管理機構有信心屆時能爭取到較好的續租條件。若續租租金大幅不及預期,基金管理人及運營管理機構將積極采取相關風險緩釋措施,通過多種方式改善重慶項目、廊坊項目的租金收入,努力保護投資人利益。

據悉,嘉實京東倉儲基礎設施REIT的重慶項目主要租約到期時間為2024年12月31日,廊坊項目主要租約到期日期為2026年4月30日。

積極自救穩定市場預期

針對公募REITs二級市場波動較大的情況,部分原始權益人和基金管理人紛紛出手增持,釋放積極信號,穩定市場預期。

“因武漢項目租金下降,基金管理人協同運營管理機構發布了相關風險緩釋措施,原始權益人及基金管理人發布了增持計劃?!奔螌嵕〇|倉儲基礎設施REIT相關人士在說明會上表示。

根據此前公告,基于對基金未來發展前景充滿信心以及對長期投資價值認可,嘉實京東倉儲基礎設施REIT原始權益人將增持不超過1800萬元或500萬份,基金管理人將使用固有資金投資不超過1000萬元。

“后續相關方將按照計劃,擇機實施增持,相關進展將根據規則及時披露?!奔螌嵕〇|倉儲基礎設施REIT相關人士說。

此外,嘉實京東倉儲基礎設施REIT的基金管理人、原始權益人以及運營管理機構還達成了保護投資者利益的具體措施。根據風險緩釋措施安排,武漢項目新簽租約形成的租金收入差額將由運營管理機構采取相應措施承擔,5年合計約1821.78萬元。

在相關措施發布后,1月11日,嘉實京東倉儲基礎設施REIT止跌反彈,當天上漲2.99%,且逐步帶動華安張江產業園REIT和中金普洛斯REIT等公募REIT反彈。截至1月17日,上述三只公募REIs5日漲幅已分別達9.24%、8.11%和8.07%。

分析人士稱長期配置價值凸顯

在多位業內人士看來,2024年開年倉儲物流類REITs的下跌,盡管受到個別產品底層資產子項目續約租金不及預期影響,但也已存在非理性因素,嘉實京東倉儲基礎設施REIT的市值下跌幅度已經遠超租金跌幅。

“當前REITs的估值已處于偏低水平,可以說充分釋放了底層資產運營業績下行的悲觀預期,未來繼續下行空間有限?!币晃粯I內分析人士向記者表示。

中金公司報告指出,REITs作為另類高分紅品種的配置價值有望進一步顯現。該機構建議挖掘經營穩健且具有超跌可能的部分倉儲物流、二線城市研發辦公產業園、高速公路REITs。同時,持續關注歷史表現相對較優的保租房、廠房和公用事業項目的配置價值。

校對:姚遠

責任編輯: 孫孝熙
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